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Les biens immobiliers au Royaume-Uni - En quoi consiste un bien à bail emphytéotique ?

Veuillez noter que le droit est un sujet complexe et que vous ne devez pas vous baser sur cet article sans obtenir l’avis d’un professionnel sur les faits qui concernent votre affaire

Dans la plupart des pays autres que le Royaume-Uni, il n’existe pas de concept de bail ou d’emphytéose dans les biens immobiliers constituant un bien précieux et monnayable. À l’inverse, un bail ou une location ou un bien équivalent s’entend comme étant un accord à court terme en vertu duquel le locataire ou l’occupant verse un loyer ajusté au taux du marché pour occuper le bien.  Tandis que certains pays accordent des droits juridiques aux locataires pour qu’ils puissent continuer d’occuper le bien en vertu d’un contrat/d’un bail de location écrit, dans la plupart des cas le locataire/l’occupant n’acquerra jamais un intérêt à valeur économique.

Au Royaume-Uni, il existe le concept de propriété à bail emphytéotique (leasehold) qui consiste en un intérêt à valeur économique et commercialisable dans l’immobilier. Nous ne faisons pas référence ici aux locations commerciales ou aux locations à usage d’habitation à court terme, mais à des baux à long terme de biens à usage d’habitation. Bien que je me sois référé au Royaume-Uni, cet article porte principalement sur les biens en Angleterre et au Pays de Galles, dans la mesure où l’Écosse dispose d’un régime de propriété différent. L’Irlande du Nord est similaire à l’Angleterre et au Pays de Galles mais il existe certaines distinctions.

D’un point de vue technique, un bail à long terme est un bail qui a été établi pour une durée supérieure à 21 ans lorsqu’il a été initialement accordé. En réalité, par convention, un bail à long terme sera normalement établi pour une durée initiale de 99 ou 125 ans bien que parfois, il puisse durer 999 ans. Il est important de noter que, si vous souhaitez acheter un appartement en Angleterre et au Pays de Galles, vous devrez alors acheter une emphytéose (tenure à bail). Même s’il est parfois possible d’acheter une part de la pleine propriété (freehold) de l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement, le titre sur l’appartement lui-même relèvera de la propriété louée à bail emphytéotique (leasehold), cela pour des raisons juridiques et techniques. Un titre à bail emphytéotique sur un appartement est parfaitement acceptable et commercialisable. Un appartement en pleine propriété est très rare et, assez curieusement, généralement considéré comme étant défectueux et moins commercialisable qu’un appartement vendu avec bail emphytéotique.

Les maisons sont parfois également achetées avec un bail emphytéotique mais cela est moins courant que les appartements. Les maisons sont généralement vendues assorties d’une tenure franche. Une maison vendue avec bail emphytéotique est aussi généralement vendable et commercialisable, sous réserve qu’un solicitor en vérifie les particularités. Dans de nombreux cas, un titulaire de bail à long terme détiendra également le droit d’acheter la pleine propriété de la maison. Cela peut représenter une opportunité d’investissement supplémentaire.

La catégorie de titre la plus élevée est la pleine propriété et chaque bien immobilier au Royaume-Uni est détenu par un propriétaire en pleine propriété. Lorsqu’un appartement est initialement vendu (plutôt que loué à court terme), le propriétaire foncier accorde/délivre un bail à l’acheteur. Lorsque cet acheteur vend l’appartement, il transfère le bail à son acheteur. Parfois, il existe un bail intermédiaire ou un bail principal. On ne paye pas un loyer selon la pleine valeur marchande, mais souvent il est exigé ce que l’on appelle une redevance foncière. Cela varie habituellement de 50 GBP à 300 GBP par an, ce montant augmentant à intervalles, en général de 25 ans. Le bail fixera un régime de gestion en vertu duquel, par exemple, le tenant à bail de l’appartement devra payer une contribution aux charges communes de l’immeuble telles que les réparations, l’entretien et le nettoyage.

Un aspect clé de la valeur du bail est le terme de la durée restante. Lorsque le bail doit courir encore plus de 100 ans, l’appartement aura une valeur relative par rapport à la valeur de la pleine propriété de 98 à 99%. Au fur et à mesure que la durée se réduit, la valeur relative diminue. Ainsi par exemple, aux alentours de 90 années restantes, la valeur relative sera d’environ 95%. Une fois qu’il reste à courir 80 années ou moins sur le bail, sa valeur sera alors affectée par un autre facteur, le prix à payer pour prolonger le bail, qui augmente considérablement (voir le paragraphe suivant). Une fois qu’il se situe autour des 70 ans ou moins, il deviendra de plus en plus difficile de vendre ou de renouveler le prêt hypothécaire. Il convient de noter qu’il existe un marché spécifique au centre de Londres où des appartements assortis de baux plus courts sont plus faciles à vendre et si nécessaire, un emprunt peut être souscrit, généralement par le biais de banques privées spécialisées.

La plupart des propriétaires d’appartement ont le droit légal/prévu par la loi de prolonger leur bail pour lui conférer à nouveau sa pleine valeur qui implique de payer un prix au propriétaire/propriétaire foncier calculé selon une formule spéciale.  Lorsque le bail atteint 80 ans ou moins, ce prix augmente d’environ 50% car il faut payer un élément supplémentaire désigné par « valeur de fusion ». Il est intéressant de noter qu’il existe une opportunité d’investissement particulière concernant l’achat de biens immobiliers dont les baux sont plus courts. Vous trouverez davantage d’informations dans un article distinct.

En bref :

  • Si vous souhaitez acheter un appartement au Royaume-Uni, vous devrez acquérir une tenure à bail (emphytéose).
  • Il n’y a aucune raison de s’inquiéter lorsque vous achetez un bien immobilier à bail emphytéotique. Il est important de faire vérifier toutes les particularités par un conseiller juridique britannique spécialisé dans le transfert de propriété immobilière, notamment les propriétés à bail emphytéotique et ce que l’on appelle le rachat de droits par l’emphytéote.
  • La valeur de l’appartement sera affectée par le nombre d’années restantes du bail. Cet aspect est plus important lorsque la durée restante à courir du bail est d’environ 80 ans.
  • Dans la plupart des cas, il existe un droit légal permettant de prolonger le bail. Le centre de Londres offre un marché spécial pour les baux courts mais ce type de baux existe dans n’importe quelle région et peut représenter une possibilité d’investissement.

Christopher Sykes   
Sykes Anderson Perry Limited
Suivez Chris sur Twitter  ChrisSykes_SAP
Octobre 2014