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Annual tax on enveloped dwellings ou ATED

Du fait de l’imposition des revenus et des plus-values au Royaume-Uni, il apparait intéressant d’acquérir un bien immobilier par l’intermédiaire d’une société (ce peut être une société britannique ou une société étrangère). Un montage de la sorte est toutefois susceptible d’être soumis à une taxe connue sous le nom d’Annual tax on enveloped dwellings (ATED). Cette taxe annuelle est applicable depuis le mois d’avril 2013. Elle s’applique aux sociétés qui détiennent des biens résidentiels d’un montant supérieur à £500,000 (le seuil était initialement de £2 millions mais a été étendu aux propriétés de plus de £1 millions à partir d’avril 2015 et à celles de plus de £500,000 à partir d’avril 2016). Ces seuils sont applicables à toutes les sociétés, britanniques ou étrangères.

Pour l’année 2018-2019, le montant de la taxe est le suivant :

Valeur du bien Montant dû en 2018-19
£500,000 - £1m £3,600
£1m - £2m £7,250
£2m - £5m £24,250
£5m - £10m £56,550
£10m - £20m £113,400
£20m+ £226,950


La valeur de la propriété doit être évaluée au plus tard le 1er avril 2017 ou au jour de l’acquisition si cette date est ultérieure. La valeur du bien devra être réévaluée au 1er avril 2022.

Des règles spécifiques sont applicables si un bien est converti au cours d’une année d’imposition ou si le bien est détruit puis reconstruit.

La taxe vise les structures parmi lesquelles le bien est destiné à l’usage personnel du propriétaire. A ce titre, des allégements sont prévus lorsque le bien est détenu pour raisons commerciales. Ainsi, les entreprises de locations immobilières qui louent des locaux commerciaux ou louent un bien sans limitation de durée bénéficieront de certains allégements. Il convient d’être prudent lorsque le propriétaire ou une personne pouvant lui être rattachée est amené à occuper le bien à un moment ou un autre. Dans ce cas, une taxe peut être réclamée pour couvrir la période d’occupation (souvent égale à une période d’occupation plus longue que la période d’occupation réelle).

Même si un allégement s’applique, il est nécessaire de renvoyer une déclaration chaque année et de demander à bénéficier de ces allègements. L’administration fiscale anglaise pourrait demander de fournir des éléments permettant de prouver que les allègements sont applicables.

Egalement, est souvent négligée l’obligation d’envoyer un formulaire ATED à l’administration fiscale dans les 30 jours suivant l’acquisition d’un bien par l’intermédiaire d’une société.

La date limite pour retourner le formulaire ATED à l’administration fiscale est le 30 avril de chaque année.

L’acquisition d’un bien et le choix de la structure devront faire l’objet de conseils avisés notamment au regard des conséquences fiscales. Nous pouvons vous conseiller sur l’ensemble de ces problématiques et s’occuper des formulaires ATED.